如何规范鱼龙混杂的二手房房源？

“北京有多少套存量房？“这些房子有多少共同点？“经纪人发布了一套标有4号楼2602的房子，实际上4号楼只有25层，怎么知道没有2602层呢？“我怎样才能找到一套带凸窗的户型呢？"...这些问题在二手房市场似乎有些棘手，鱼龙混杂，吃差价和虚假房源，但链家地产可以准确回答。北京有650万套股票房，可归纳为12万套户型。为了弄清楚北京的股票房，链家地产几年前就进行了真实的调查。“房子是经纪人一个个数出来的，但看似笨拙的方法是唯一有效的。那些年很难，但现在看来是值得的，沉淀越大，价值就越大。链家地产品牌中心主任徐东华告诉《商业价值》。根据真实住房数据，2011年5月，连锁房地产开始在官方网站上发起真实住房保障，成为中国第一家提出真实住房行动的经纪公司。自2012年3月1日起，真实住房行动全面升级为“全渠道实施100%真实住房”，承诺虚假赔偿100%。经过三年的不断改进和日复一日的检查，真正的房子并没有被链家做成“噱头”，而是最终形成了行业的事实标准。当很多同行还在想“链家的真房是不是为了广告”的时候，链家已经通过“真房”建立了自己的数据标准，并在真房的基础上不断加载更多的数据，其中很多都是通过“链家在线”呈现的。链家通过数据积累得出结论，在北京的二手房交易中，链家只参与了不到70%的竞争，这部分被链家称为“目标市场”，链家在目标市场的份额超过50%。市场上85%的在售房屋在链家登记，称为“报盘率”。链家的考核体系由各种数据指标和率组成，也使链家的基因能够更好地支撑大数据体系。买家的客户体验，数据保证链家率先在行业内推出的“真房”改革，助推了链家市场份额的提升，背后依托庞大的后台系统和数据库支撑。对于链家来说，如何保证每个人发布的信息都是真实的？“2009年，连锁家居统一建立并使用房地产字典。所有房屋供应数据都包含在房地产字典中。每个房屋供应只有一个代码。一旦一个经纪人输入了这所房子，其他经纪人就不能重复输入，这确保了唯一性。链家房地产字典部高级经理白志光告诉《商业价值》，“链家是唯一敢告诉客户‘发现假货，赔100元’的公司，链家到现在已经赔了50万或60万元。即使这部分赔偿发生，大部分原因都是房子卖了，下架不及时。“为了推广链家数据库和后台系统，自2010年6月以来，链家每年投资1亿元，现在有近500台服务器，后台系统每天访问近2000万次，该量级投资仍在继续。过去，房地产经纪人专注于提供信息的数量，竞争谁有更多的住房信息，谁能更好地提炼“卖点”，从而获得更多的客户委托。但客户真正关心的是通常不容易看到的隐藏信息。买房的人最需要的是房价指导。然而，从外部媒体报道中，我们可以看到北京房价上涨或下跌的信息，这对想要购买具体位置和房地产的客户几乎没有帮助。因为每个城市、每个商业区、每个房地产、每个房子的价格都是特定的，与其他房子的可比性不是很强。针对客户的需求，一方面，链家地产将真实交易价格放在链家在线住房详细信息页面，另一方面，链家房地产字典北京650万股票住房和12万户型准确分析，根据链家在线排名，客户甚至可以在链家在线快速找到凸窗或主卧室和客厅朝南。在房子周围，链家的“房地产字典”还有很多数据，比如离地铁有多远。链家的数据不是“某个小区到地铁多少分钟”，而是“地铁到这栋楼有多远”；甚至会标出“这栋楼旁边是否有高压线”。这种将背景信息放在前台，宣传更多关于单一住房的信息，甚至细化到每所房子的“过去和现在的生活”的做法，给客户带来了一种颠覆性的体验。通过房子的前世，链家可以预测房子的未来趋势，甚至讲很多故事。链家的经纪人也更善于用数据与客户交谈:“其实和这个房子长得一模一样的房子已经卖了三次了。“一个小区有多少套公寓，平均每年换手率12%，一个公寓的交易周期是多久？”。“一套房子第一次卖的时候是100万，第二次卖的时候三年涨了100万，现在涨了50万。这所房子有很大的升值空间。基于数据推荐，链家还赋予了客户和业主更大的权力。链家在线为注册客户和业主开放了操作背景。通过网站或“手持链”应用客户、业主背景，业主可以“评价”他们的待售房屋，业主刚刚尝试了这个功能说：“这是不可想象的，在经纪人描述房子很夸张之前，我只能担心，现在可以让我维护房子介绍，作为最了解房子，我可以写我想说的话。不仅如此，我还能清楚地看到这所房子被带走的次数，以及那些经纪人带走的次数。”。2013年11月，链家提出“四大安心”服务承诺。鉴于消费者担心自杀和杀害房屋的“凶猛房屋”，房地产周围有高压电力设施辐射，老业主拖欠费用，房屋冻结后被查封，链家需要提前通知和风险防范。如因链家风险防范不力而遭受损失，链家将先预付给客户的损失。“这种做法实际上是先把自己逼到绝路上。如果控制稍有不慎，可能会造成很大的损失。自2013年11月以来，已支付近400万元的预付款。徐东华说：“企业要想避免风险，就必须在风险控制上投入更多精力。”。“其中，许多风险防范将与数据有关。例如，我们在北京甚至全国建立了最大的凶猛房屋信息数据库。例如，我们显然认为近年来“有问题的房间”、“问题所有者”正在增加。这种风险控制可以使链家传统经纪业务的增长与大数据库的建立形成积极的相关作用，帮助客户与链家建立粘性关系，然后衍生出新的商业模式和利润点。” 目前，链家在中国已经布局了8个城市，在北京，存量房650万套，8个城市加起来近3000万套。链家楼盘字典管理的房屋约650万套，涉及1万多栋楼，12万栋楼。链家一直在做的是搭建这3000万套房子的格子，最终目标是管理1亿套股票房。虽然房子是固定的，但二手房、租赁房和咨询业务，甚至装修、金融、贷款等业务记录都在上面，都保持在房地产字典的每个网格中。白智广做了一个非常生动的比喻：“这就像一串葡萄，真正的房子是根，一提就能提起这串葡萄。”。要不断更新房子“前世今生”的数据，完成这么多“格子”交易，离不开北京几千平方公里的2万连锁经纪人。为使链家持续、快速、稳定地发展，链家不遗余力地开展技术研究，探索科学的管理方法和专业的业务流程。2010年6月，链家花费5000万元开发了行业领先的链家在线网络平台、OA管理系统、SE销售系统和PS人力资源管理系统，以提高链家的科学管理能力。到目前为止，链家有很多独特的工具，比如反映市场份额的25宫格和9宫格，管理市场份额的气象图、气泡图等高线，项目管理的七步法。到目前为止，链家已经建立了一个完美的SE（SalesEfficiency）系统中，经纪人只能通过SE系统查看房屋信息，系统记录经纪人业务行动的所有痕迹。经纪人收到委托后，必须在一定时间内记录在系统上。根据记录信息，公司将通过电话回访等机制进行监督。在链家市场份额评估体系中，从面到点，层层分离，包括城市、目标市场、区域、单个社区，实现份额第一。而且在具体操作上，可以进行更详细的划分和考核，比如一个店组，对应一个小区；一个经纪人，对应一栋楼。经纪人的商业活动也应用于25宫格和9宫格。二十五宫格是指导经纪人工作，对房地产进行分类的工具。根据房地产的佣金量和交易量，目标市场上的所有房地产都可以分为25类，每个房地产都会对应一个分类。以佣金量排序的，称为绩优盘排序，分别按前30%排序、30%～50%、50%～70%、70%～90%、90%～五个等级分为100%；按交易量排序的，称为活跃盘排序，同上分为五个等级。结合绩优盘排序和活动排序，可形成25宫格，每盘可定位为25宫格。在25宫格图中，性能优势和活动位于前30%、30%～50%、50%～70%的盘子叫九宫格盘。链家按九宫格和25宫格，将所有管理的楼盘一个个拆成“格子”。每个经纪人只能在25宫格和9宫格里看到自己负责的楼盘的房屋信息。这样，即使经纪人有一天离开链家，也只会带走一小部分信息。该系统使房地产经纪人无法带走公司的资源，对链家的整体发展构成威胁。与其它商品不同，其他商品供应充足，但房屋具有独特的特点。由于经纪人信息的有限性和操作的有限性，他们的分析不是很详细，也不太关心有多少客户看过房子，他们只关心房子是否可以交易。大数据的作用是告诉经纪人有多少人在看房子，是否受欢迎。经纪人要做的就是根据数据找到受欢迎的房子。链家是通过9宫格25宫格的“漂入漂出”数据来指导经纪人的工作。根据数据统计，链家可以看到每个社区每栋楼哪种户型成交量高。通过爆款率(业主委托和客户看房次数等)的累计结果。)，链家会用BI分析，分析后会反馈给店长。可以预测下一阶段可能有多大的户型面积会是交易量的热点，可以发现买家买房的倾向。比如买的房越来越小或者越来越大。在哪个商圈买，这就是“漂入”。基于这一预测，链家总公司将指导门店经理在此期间与经纪人一起获得可能成为下一个交易热点的房屋。当市场热度上升时，链家至少比其他房地产经纪人早一个月就准备好了。基于这一预测，链家总公司将指导门店经理和经纪人在此期间关注可能成为下一个交易热点的房屋。当市场火爆时，链家至少比其他房地产经纪人早一个月就准备好了。精细化产生价值，但这些大量信息总是在变化，随时更新变得非常重要。而且这样的更新不是几十个人能做到的。链家有一些机制、管理规则、工具和平台，经纪人可以很容易地在这个平台上提交这些信息。为了鼓励员工利用业余时间提供这些信息，链家会根据自己的贡献为表现优秀的人提供营销资源，比如在链家在线社区给他们贴上标签，可以给经纪人带来客户。他(她)的平均来电量比没有标签的经纪人高30%，从而提高他们的交易业绩。“围绕‘房、客、人’，链家正在花精力做房地产数据自检系统，根据链家在线用户浏览数据轨迹，推荐更合适的房源信息。徐东华说。在大数据的支持下，未来链家希望能明确对客户说:“你买的房子什么时候卖？”。可以对银行说，“理论上，客户的贷款期限应该超过10年，应该给予折扣；我们可以给出更准确的价值，哪个客户的贷款期限可能相对较短。因此，链家很可能成为一家数据公司，而房地产与大数据的结合，很可能是O2O最大的入口。

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