怎样去分析推升房价背后的因素？

目前一线和重点二线城市火爆，购房需求旺盛，房价上涨。除了一些促进房价的投机行为外，房价背后的因素，如房屋的区域位置、房屋所在社区的内部环境、房屋的紧张程度等，都将成为影响房价水平的因素。但购房者在做决策时，一般只会以社区周边的区域属性和社区内的微观环境为主要参考因素。但事实上，影响房价的不仅仅是上述因素。例如，我们通常不考虑社区住房流动性、社区社会活动等因素。这些显性因素和隐性因素对房价有不同程度的影响。那么，不同社区之间有什么区别呢？如何分析推高房价背后的因素？首先，社区 为了从数据层面证明社区的差异及其特点，中国电信灯塔大数据与云房数据结合各自的技术优势，提出了社区生态的概念。社区生态是指生态系统，包括社区周边地区属性、社区内部微观环境、社区社会活动和社区住房流动性四个维度。不同因素之间存在一定的相关性和互动影响，从而形成社区的差异。2、为什么我们要研究社区生态指数？这项研究希望通过“人人” 房地产数据的结合，即社区的房地产属性是什么，如周边配套设施是否成熟，社区的内部环境是什么，社区的住房流通是什么，社区的内部居民是什么，兴趣和爱好等因素。然后利用数据分析方法更全面地反映社区的整体生态环境，进一步为购房决策提供一定的指导或参考。为了更好地解释社区生态的概念，我们以上海样本社区为例，从周边地区属性、内部微观环境、社会活动和住房流动性四个维度分析了当前上海社区的特点。1、社区生态指标维度：来源：中国电信灯塔大数据、云房数据发布的社区生态指标，以上海四个社区为样本，分别是嘉里华亭、瑞虹新城、瑞虹新城二期、兆丰嘉园社区。由于各社区差异很大，理解水平存在偏差，我们从多个维度描述社区生态，并尝试进行综合评价。综合评价结果仅供参考，不进行过多解释，更多的是通过数据本身描述每个社区的特点。2、四个典型社区评级：在描述了上海典型社区的多个维度后，每个社区在不同的维度上都有不同的特点。与此同时，对社区在不同维度的特点进行关联分析，区分不同社区的差异，用一个词给社区贴上标签，结论如下：①适合老年人居住的嘉里华庭小区属于养老社区。社区周边地区属性层面，医疗资源丰富，交通便利，商业服务机构少；社区内部微观环境层面，社区物业资质高，社区环境优越；社区社会活动水平，整体活动低，体育热度低，旅游热度低，推断年轻人相对较少；社区住房流通水平，租赁住房非常低，表明移民人口较少。②瑞虹新城适合儿童居住，属于典型的学区住宅小区。社区周边商务服务机构少，教育资源丰富，学习热度高，运动热度高，出行热度高。③瑞虹新城二期属于成长型社区。社区周边配套设施有待完善，但网络活动和住房关注度较高，此外，住房流动性较强。④兆丰嘉园属于成熟社区。社区周边配套设施相对完善，如交通便利、商业服务机构较多，吸引了一定数量的租赁流动人口。那么，这些结论是如何得出的呢？具体维度是如何计算和考虑构建的？、是如何考虑构建的①指标量纲统一；②指标共线性分析；③指标权重确定：数据分布与人工经验相结合；④综合评价指标：主要成分分析与人工经验相结合，加权平均得到综合评价结果。①上海社区生态指数来源：通过数据分析，中国电信灯塔大数据和云房数据可以看出，兆丰嘉园社区的区域优势明显于其他三个社区，而社区住房的流动性相对较低。瑞虹新城和瑞虹新城二期属于同一社区的不同阶段，四个维度相对接近。瑞虹新城二期建成较晚，社区住房流动性相对较强。嘉里华庭社区规模较小，社区生态指数四维得分相对较低。②社区周边地区属性来源：中国电信灯塔大数据、云房数据嘉里华庭社区周边交通便利，周边医疗资源丰富；瑞虹新城、瑞虹新城二期教育资源丰富；兆丰家园社区的特点是交通和商务服装设施相对成熟。③社区内的微观环境来源：中国电信灯塔大数据和云房数据四个社区的微观环境有自己的特点：嘉里华庭社区的物业质量和社区环境相对较好，而兆丰嘉园社区的建设时间相对较早。④社区社会活动备注:以上指标是在社区总户数的基础上进行相应计算，存在一定的数据偏差。来源：中国电信灯塔大数据、云房数据瑞虹新城社区旅游热度、体育热度和学习热度较高，瑞虹新城二期房地产关注度和网络活动最高；嘉里华亭社区学习热度和体育热度最高。⑤瑞虹新城和瑞虹新城二期社区的住房流动性相对较高，嘉里华庭和兆丰嘉园社区的住房流动性相对较弱，但它们有自己的特点。嘉里华庭出售的住房流动性较高，兆丰嘉园社区出租的住房流动性较高。需要注意的是，本次发布的指数样本数量有限，更多的是指数方法的讨论或研究；此外，数据主要来自网络渠道。经过数据清理和数据质量审查，数据层面可能仍存在误差，因此数据分析结果仅供参考。

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