签订商铺租赁合同要注意哪些问题？

出租房屋时，必须签订房屋租赁合同，一份标准化的合同可以偶尔避免许多纠纷。签订合同时应注意什么？1、调查店铺的产权图片来自网上租赁店铺之前，应到店铺所在的房地产交易中心进行产权调查，确认以下重大信息:1)、房屋使用和土地使用，必须确保房屋类型为商品房性质，土地使用为非住宅性质可以作为商店租赁，否则将面临无法获得营业执照和非法使用房屋的风险。2）、房屋权利人应当确保与房屋权利人或者其他权利人签订租赁合同。3）、房屋是否有租赁登记信息，如有租赁登记信息，导致新租赁合同无法办理登记手续，导致新承租人的租赁关系无法与第三方对抗，也会影响新承租人营业执照的顺利发放。承租人不能查明的，可以委托律师到有关部门进行调查。2、在免租装修期的店铺租赁中，免租装修期经常出现在合同中，主要是因为承租人交付房屋后需要装修房屋，实际上无法办公或营业。在这种情况下，出租人同意在装修期间不收取承租人的租金。但是，“免租装修期”的概念是非法明确规定的。因此，在签订租赁合同时，必须明确约定免租装修期的起止时间和具体费用。一般来说，只有租金被免除，实际使用房屋产生的水电费用仍需按合同承担。3、租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵消承租人应承担但未支付的费用。由于店铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用相对较高，建议押金应适当较高，以免不足以抵消上述费用。此外，还应特别注意承租人在租赁过程中不断拖欠相关费用。如果押金扣除不足怎么办？合同中应约定补充“押金”的方案，即出租人每次用“押金”扣除相关费用后，承租人应在合理期限内补足并支付“押金”。出租人通知后一定时间内补足的，出租人可以单方面解除合同，并追究承租人相应的违约责任。本合同约定的，承租人“老赖”行为可以有效整改。4、出租人或转租人按照法律、法规、规章等规范性文件承担税费的，应当承担以下税费：1）、租金：营业税及附加租金：营业税及附加租金：＊5.55％房产税租金＊12％个人所得税所得部分＊20％印花税租金(总额)0.1％(第一次纳税时一次性缴纳，按租赁期内的总租金计算。）土地使用税按房屋地段每平方米征收，以代征机关实际征收为准。）土地使用税按房屋地段每平方米征收，以代征机关实际征收为准。2)、转租：营业税及附加转租收入＊5.55％印花税转租租金(总额)0.1％在实践中，商店租赁税的道德支付相对多样化。上述标准仅为法定征收标准，不同地区可能有不同的征收方法。具体来说，您可以在签订商店合同之前咨询实际征收网点的工作人员。虽然上述税收主体是出租人或转租人，但租赁合同可以约定具体的税收金额，此时，出租人和承租人应明确店铺租赁税收金额较高，应仔细考虑长期税收调整费用，同意具体承担人，不要被一些征收网点在短期内较低的税率混淆。签订合同时应注意的重要内容5、营业执照租赁店铺的目的是开展商业经营活动，商业经营活动的主要条件是合法取得营业执照。因此，在签订店铺租赁合同时，应围绕营业执照的办理设置许多条款，主要涉及以下几个方面：1）、原租赁登记信息未注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此导致无法及时办理营业执照；2)、营业执照最初是在商店注册的，但营业登记信息没有被取消或迁移，导致新的营业执照无法在同一家商店重新注册；3）、房屋类型不是商业用房，因此无法开展商业活动，导致无法注册营业执照；4)、涉及特殊经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需经公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得公安许可证、卫生许可证等证件后方可取得营业执照；5)、营业执照因出租人材料不足而无法注册。对于上述第1、2、3、5条在这种情况下，出租人的义务可以设定在合同中，出租人可以给予合理的宽限期。超过一定期限不能解除障碍的，应当承担相应的违约责任；上述第四条可以设定为无责任终止合同，以确保承租人在无法办理营业执照的情况下可以无责任终止合同。6、在店铺租赁的装修处置中，往往需要在店铺装修上花费大量资金。为保证装修顺利进行，保护装修利益，合同中应注意几个问题：1）、明确约定出租人是否同意承租人装修店铺，装修图纸或方案是否需要出租人同意。如有特殊改造和施工，应明确约定，广告和店铺招聘位置也可明确约定。2）、终止合同的违约责任不仅要考虑违约金部分，因为违约金往往等同于押金，金额不高，往往低于承租人的装修损失，因此，在这种情况下，出租人除了承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失。2）、终止合同的违约责任不仅要考虑违约金部分，因为违约金往往等同于押金，金额不高，往往低于承租人的装修损失，因此，在这种情况下，出租人除了承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失。3）、明确租赁期满时的装修和附加处理方法。7、由于门店运营的特殊性，水、电、电线等可能对水、电、电线有特殊需求。这些公共资源的供应将受到各种因素的影响。建议在租用商店之前，首先检查它们是否满足使用需求。如果不满足要求，确定如何处理扩容或增量以及扩容或增量所需的费用，并在合同中明确约定相关内容，不能满足正常需求的情况下，承租人免除解除合同的权利。签订合同后的疑虑8、租赁登记租赁合同登记备案，属于合同登记的性质，本登记的有效性主要包括：1）、登记是否不影响合同本身的生效，即使没有备案等记录，合同在生效条件满足时仍生效；2）、注册案件对第三人具有法律效力。例如，如果出租人将房屋租给两个承租人，其中一份合同已办理租赁登记，另一份未办理租赁登记的，房屋应当出租给租赁登记的承租人，出租人对未办理租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时到店铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。因此，建议及时到店铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时，都要求租赁合同通过租赁备案登记。9、转租问题在商铺市场上经常会遇到很多“二房东”和“三房东”的情况，其中就有转租问题。俗称“转租”实际上涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“租赁转让”，根据法律规定，“转租”是指租赁关系不终止，建立租赁关系，“租赁转让”是指租赁关系，新承租人直接取代原承租人和出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，应注意以下问题：1）、转租必须经出租人书面同意。在同一承租权转让中，原租赁合同和专注于租赁合同的终止也需要出租人的同意。2）、原承租人往往向新承租人要求赔偿，主要赔偿装修损失等，费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律没有明确禁止，因此，只要当时双方同意，也将受到法律保护。建议承租人在支付费用时，应考虑分批与转租或承租权转让错误相结合，以降低资本风险，并考虑成功退还或终止营业执照作为费用。鉴于店铺租赁合同涉及的问题较多，涉及的合同金额较大，建议谨慎签订此类合同。必要时，聘请专业人员检查，避免因合同履行过程中发生纠纷而引起诉讼，得不偿失。10、许多承租人经常担心承租商店后业主如何出售商店。事实上，承租人根本不必担心这种风险，因为法律对承租人给予了两种特殊保护：1）、出租人出售时，承租人在相同条件下享有优先购买权，即承租人在相当于其他买方的条件下主张购买商店的，业主必须将商店出售给承租人，这样可以保护承租人的使用利益。2）、即使承租人不想购买承租店，新业主出售后也应履行租赁合同，否则新业主应承担租赁合同中的违约责任。11、在租赁商店之前，其他注意事项需要了解商店的商业规划和相关政策。如果承租人的经营形式不符合相关的商业规划和相关政策，如在餐饮业租赁房屋，准备开设酒店，将导致人力和财政资源的损失。为避免不必要的违约责任，在不确定的情况下，承租人可在租赁合同中特别约定有关事项作为终止条件。

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